התקשרו ל
050 7327354
דוד צ'יסמדיה ושות' | משרד עורכי דין

מיהו הגורם היעיל בביצוע עסקת הנדל"ן ?

הגורם היעיל בביצוע עסקת מכר

תביעות רבות המוגשות ע"י מתווכים לבתי המשפט בדרישה לקבלת עמלת תיווך נבחנות על פי דרישות סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996. סעיף 14א(3) קובע שהמתווך חייב להיות גם "הגורם היעיל" שהביא לביצוע העסקה.

ככל והמתווך היה אכן הגורם היעיל שהביא את הצדדים לעסקה, הרי שבהתקיים יתר הוראות סעיף 14 זכאי המתווך לעמלת התיווך.

פסק דין שניתן לאחרונה תא (עפ') 45022-07-14 אליהו בן ששון נ' יורם כהן (8.2.18) חוזר ומחדד את דרישות ס' 14 ומסביר את מהותו של המושג הגורם היעיל בביצוע העסקה בהתאם לנקבע בעבר בבית המשפט העליון בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' אסתר ביר כמנהל עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל (20.7.94).

 

זוג מתווכים מקבל פנייה מיזם בנייה על מנת שאלה ימצאו עבורו מגרש למטרת רכישה לצורך בניה מידית. היזם חותם על הסכם הזמנת שירותי תיווך והשניים התחילו במלאכתם לאיתור המגרש. המתווכים פונים לחברה בעלת מגרש בעפולה לצורך קידום עסקת המכר ע"י הנתבע.

העסקה הושלמה, אך הנתבע מסרב לשלם את עמלת התיווך בטענה שהמתווכים לא היו הגורם היעיל בקידום העסקה.

מתווך הינו גורם המפגיש שני צדדים לצורך ביצוע עסקה, אך למעשה קבלת דמי התיווך מותנית בהתקיים דרישות נוספות. לא רק שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית שהביאה למפגש בין הצדדים אלא שהמתווך צריך להיות "הגורם היעיל" שהביא לעסקה.

 

אלו פעולות ייחשבו ליעילות ויהפכו את המתווך לגורם היעיל ?

" עצם העובדה, כי המתווך הציג בפני לקוח נכס, אין פירושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך. אכן, כפי שהנחה כבוד הנשיא שמגר (כתוארו אז) בהלכת מוסקוביץ, הפרשנות של מונח זה הינה בהתחשב בקיומם של מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות:

(מתוך הלכת מוסקוביץ)

"(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון- נושא הנכס.

(ב) הקרבה בתנאי התשלום ושיעורי ההצעה המקורית ובין הגיבוש הסופי של החוזה.

(ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 הנ"ל)

(ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך- היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים.

(ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף.

(ו) תשלום ושיעורי דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה).

(ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן מצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית.

(ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל מקום 

     בו הושאר,  כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.

מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה." (הדגשות אינן במקור)

 

פסקי הדין חוזרים ומחדדים את הצורך בליווי העסקה מצד המתווך על רוב שלביה וחלקיה, תוך הקפדה על מסירת פרטים אודות הנכס, בעליו, על תשלומים ששולמו  וכאמור על המתווך לציין בפני הצדדים לעסקה, כי בעסקה מעורב גורם נוסף התורם להשלמתה.

ברי כי הרשימה אינה סגורה ועל המתווך למסור כל פרט היכל להידרש לכל רוכש/מוכר סביר בבואו להשלים את עסקת המכר

 

לקבלת עדכונים, ניתן ליצור קשר במייל tzlaw1@012.net.il