התקשרו ל
050 7327354
דוד צ'יסמדיה ושות' | משרד עורכי דין

דמי תיווך לאחר ביטול עסקת המכר, הייתכן ?

זכאות לדמי תיווך גם לאחר ביטול העסקה

 

כולנו עדים לתופעה שבה לקוחות אשר חתמו על הסכם שכר טרחה מחייב, דורשים את כספם חזרה בעקבות ביטול עסקת המכר.

 

האם זכאי המתווך לדמי תיווך לאחר שנחתם הסכם מחייב בין הצדדים לעסקה, הגם שההסכם לבסוף בוטל או הופר והעסקה ולמעשה לא יצאה לפועל ?

 

לפני כעשור, ביהמ"ש השלום בחיפה נדרש לשאלת הזכאות לשכר טרחת מתווך במקרה בו בוטלה העסקה לאחר חתימת הצדדים על הסכם המכר ( תא (חי') 8386/05 אוחנה תומר נ' וסרשטיין יצחק).

 

מעמדו המחייב של זכרון הדברים והחובה להחתים את הלקוח על טופס הזמנת שירותי תיווך

 

עיקרי פסק הדין

 

לקוחות חתמו על הסכם הזמנת שירותי תיווך בו התחייבו לשלם למתווך 1.5% מעלות מכירת הנכס. בסמוך, לאחר החתימה על ההסכם, הודיע המתווך ללקוחות כי איתר דירה שעשויה להתאים לצרכיהם. הלקוחות בדקו את הדירה והביעו רצונם לרכוש אותה, כך שבאותו היום בשעות הערב חתמו הלקוחות על זכרון דברים לקניית הנכס. הלקוחות שילמו למתווך דמי תיווך בסך 10,000 ₪ במזומן ובנוסף נתנו לו המחאה דחויה על סך 6,795 ₪ ליום השלמת העסקה.

 

בשל מכשולים בהשלמת העסקה, ההתקשרות בין מוכר הנכס לקונים לא יצאה אל הפועל, לא נחתם חוזה לאחר חתימת זכרון הדברים מול המתווך וההתקשרות בין הלקוחות לבין מוכר הדירה למעשה בוטלה. לאחר ביטול העסקה, הלקוחות דרשו מהמתווך להשיב להם את דמי התיווך ששילמו לו במזומן, ובמקביל הודיעו לבנק על ביטול ההמחאה.

 

על סירובו של המתווך להשיב את העמלה ועל סירובם של הלקוחות לשלם למתווך את היתרה, הוגשו לבית המשפט תביעות הדדיות בהן הוכרע, כי המתווך זכאי לדמי התיווך ואינו נדרש כאמור להשיב את העמלה הגם כי בוטלה העסקה.

 סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן – "החוק"), אשר כותרתו "דמי תיווך", קובע כדלקמן ;

"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (דרישה להזמנה שירותי התיווך בכתב)

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

(ב) ...." (ציטוט אינו במקור)

 

טענת הלקוחות כנגד המתווך הייתה בעיקרה, כי לא התקיימו הוראות ס"ק (א)(3) לחוק, כיון שהעסקה לא יצאה לפועל בשל ביטולה. מנגד טען המתווך, כי לגביו התקיימו כל דרישות החוק ועל כן על הלקוחות לשלם לו את יתרת שכר הטרחה.

 

בית המשפט קבע, כי אין מחלוקת על כך שהמתווך ברישיונו היה גם הגורם היעיל שהביא את הלקוחות והמוכר לכדי ההתקשרות ביניהם ולמעשה מאחר ונחתם זיכרון דברים בין המוכר לקונים, נותר רק הצורך לברר, האם זיכרון הדברים שנחתם עונה להגדרת "הסכם מחייב", כלשון החוק והפסיקה המנחה (ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג (2) 281, ע"א 3380/97 תמגר נ' גושן בלהה ואח', פ"ד נב (4) 673 וע"א 11173/02 אלוניאל נ' זאב בר בנין, 2006(2) 16).

עיון בזיכרון הדברים שנחתם בין המוכר לקונים מלמד, כי מצויים בו הפרטים הבאים - חתימתו, מקום חתימתו, שמות וזיהוי הצדדים לעסקה, כתובתם ומספרי הטלפון שלהם, זיהוי הנכס תוך ציון העובדה שהוא רשום בחברה משכנת. הימצאותם של פרטים אלה על פי מבחני הפסיקה הופכים את זיכרון הדברים לחוזה מחייב לכל דבר.

 

לאור האמור, בית המשפט קבע, כי החתימה על זכרון הדברים למעשה קיימה את דרישת הכתב המצויה בס"ק (א)3 לסעיף 14 לחוק ומשכך המתווך זכאי לדמי התיווך.

סעיף 14 לחוק, מגן על שכר טרחתו של המתווך גם אם בוטלה העסקה לאחר החתימה על הסכם המכר ו/או על זיכרון הדברים. בנסיבות פסק הדין בעניין וסרשטיין, אנו שוב למדים, כי אין להקל ראש בהחתמת הלקוח על הסכם הזמנת שירותי התיווך.

 

אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.

 tzlaw1@012.net.il ,  050-7327354